有想买个学区房的打算，同时改善居住环境。不知道何时可以入手？

你看看过完年到现在的股市情况就知道了，一片哀嚎，尸横遍野。经济大环境非常差，后期可能会更差。这次疫情非常大的概率，会引发世界新一轮经融危机。经济大萧条，失业率陡增。至于房子，老板工厂都破产了，老百姓连工作都没了，你觉得房价还能撑住吗？这时候买房置换，不等于自己把自己往死路上带吗。银行可不管你有没有钱，有没有工作，你只要断贷了，他就会把你的房子拿走拍卖掉。你算算你自己的首付跟前期的月供，需要亏损多少钱。2020的时候就有人说过了，不要买房，不要投资，但是没人听，就跟股市崩盘前，人家劝你不好入市，不要炒股票，还是没人听，结果亏惨了跳楼了。为什么从古至今，能够挣钱的，永远只有那一小撮人，因为人性，因为贪婪，因为懦弱，因为从众，大众永远会是被割韭菜的那一波人，拦都拦不住。

你好，这是南京房价的最新分析，希望对你有所帮助。

南京楼市2022年3月第一周数据出炉，其中：
一、南京楼市二手房挂牌价从27668元变为27650元，本周下跌18元，持续下跌。
二、南京楼市近三周在售二手房数量为124473套，131190套，132685套，持续增加。

三、南京楼市近三周在售二手房成交数量为1359套，1460套，1409套，上下震荡。

南京房价五连跌，四万炒房客被套南京楼市，南京楼市分析第11期。现在南京楼市真够冷的，别的城市都看到了小阳春了，南京楼市这会还没有看到小阳春。

这周南京的二手房挂牌价还在继续下跌，并且南京的二手房成交量也没有明显的增加，还是上下震荡，并且南京的待售二手房数量是越来越多了。这也是之前南京粉丝说的南京二手房不好卖，也是能对应上。

现在南京楼市的新房去化周期也已经达到了8个月，虽然不算是高库存，但是也能说明南京的新房库存量在增加。以前南京的河西南都没有什么小户型的房子，现在南京河西南居然也开始推出小户型的新房了。这说明南京楼市连最核心的河西南房价，都一定能稳赚了。

南京楼市这么冷，核心因素还是南京房价本身就高，而之前没有遭遇意外情况的时候，南京房价虽然高，但收入好歹还能稳住，而后来南京的收入有些跟不上南京房价了。

现在的南京楼市，如果不出台一些利好消息，有可能今年南京楼市连小阳春都没有，整个南京房价，会一直跌跌不休。

在南京买房要注意避开那些房价特别高的妖盘，不买那些高价盘，南京楼市还是比较稳的。

近期，南京接二连三的出台楼市救市政策。继苏州限售政策松绑之后，南京又出手了！

一则事关南京限售松绑的消息在中介的朋友圈刷屏了，后又被官方实锤。

原文：自2022年5月10日起，预售商品房限售时间认定以合同备案时间为准，现售商品房、存量房限售时间认定以登记受理时间为准，请各分中心遵照执行。

调整后，新房限售时间从原来的办证满3年，调整为备案满3年，目前来看过往房源也会适用，也就是说之前买的新房也会按备案满3年进行入市交易。

二手房难卖，低价房源频现

南京楼市限售的松绑首先受益的是刚刚交付的预售商品房，原本需证载满3年现在变成网签备案满3年，凭空减少了2年的等待期！

根据贝壳找房网，河西南多个原限售楼盘一夜之间新增上百个挂牌。

佳兆业城市广场三期，24套；正荣紫阙滨江，13套；绿地海珀滨江，27套，

升龙天汇四期，3套；朗诗熙华府，9套；而且还在陆续增加中......

如今限售的松绑导致南京二手房的新增挂牌在不断上涨，但由于买房的群体并没有相应的增长，导致目前二手房卖房难，部分热门小区有很多炒房人开始低价抛售房产。

近期，贝壳找房上龙湖春江郦城成交了一套房源，成交总价353万，成交单价40394元/㎡。

与小区46412元/㎡的均价相比，这套房源价格就低了6018元/㎡。该小区的业主群里有业主抱怨：低价房源出现会拉低小区的整体价格，提议小区卖房要统一报价。

无独有偶，河西南的海峡城最近成交了一套137㎡，总价660万的三房，成交单价47906元/㎡。

相比之前的价格直接了仅1万元/㎡，但这不是个例。还有更多的位于河西南、江核以及学区房都有降价急售的房源，二手房内部的分化也很严重。

还是以海峡城为例，目前小区有244套二手房在售，二手房的报价出现严重分化，有部分业主报价还是在6万/㎡以上，而且挂牌周期超过100天；还有部分业主价格在5万/㎡之内，挂牌周期也接近40天。

二手房出现这种分化无非是部分卖家急需资金周转、或对市场走向悲观，从而低价抛售套现。但最根本的原因是成交量太低，二手房真心难卖！

近期南京限购政策的还在持续变化

1.0版本：

高淳、溧水、六合划入非限购区域

2.0版本：

非限购区域：高淳全域、溧水全域、六合全域

栖霞：仙林湖、迈皋桥、兴智（及尧化门）、栖霞山、龙潭

雨花：人居森林、板桥、雨花滨江

江宁：滨江、横溪、淳化、湖熟、禄口、方山南、汤山、正方新城

江北：桥北、高新区、五桥、三桥、桥林、城南中心、老山别墅

限购区域：建邺全域、鼓楼全域、秦淮全域、玄武全域

栖霞：仙林（含紫东孟北板块，仙林湖除外）、燕子矶

雨花：雨核、岱山、定坊、两桥、中央科创生活区、小行等

江宁：汇通路、麒麟、紫东东流片、东山、将军大道、上秦淮、九龙湖、百家湖、江宁大学城

江北：直管区、中央商务区、南工大、健康城等

3.0版本：

非限购区域：高淳全域、溧水全域、江北全域（浦口、六合）

栖霞：除（仙林、燕子矶）

雨花：人居森林、板桥、雨花滨江

江宁：除（东山、南京南站）

限购区域：建邺全域、鼓楼全域、秦淮全域、玄武全域

栖霞：仙林、燕子矶

雨花：雨核、岱山、两桥、小行等

江宁：东山、南站

随着南京限购和非限购区域的变化，也能看出南京楼市的分化在进一步加剧！

南京的区域分化由来已久

从原来的南京都市圈和南京的分化变成南京城区和南京郊区的分化，再到南京城区内部的分化，再到当下大校场和河西少数几个热门板块和其他板块的分化。

为何会出现这种变化，还是因为南京新房的海量供应！

原先大家以为热门板块的资源有限，就挤破头去抢。谁知这些板块就像奶牛，不论怎么挤都挤不干。

今年出来几块地，明年有出块地，硬生生把供不应求的热门板块变成烂大街没人买！

然后买房人把眼光都聚焦到最上层的几个天花板的板块！

眼下，无论河西、大校场等天花板板块，门槛都在千万级左右。普通家庭即使掏空了六个钱包，可能连验资可能都凑不齐，这就是现实！

实力的差距，就是明明你在我面前，我却够不到你！

南京楼市最重要的分化是来源于买房需求和收入下降的反差。

疫情当下买房人的收入在减少，看不到提升的空间，尽管楼市政策在持续松绑，但相对于目前所面临的情况，是明显是不够的。

疫情是导火索，它把很多未知的恐惧放大了，让很多人买房的念头产生动摇。

还有很多人开始提前还房贷，因为持币在手真的赚不到钱，与其来回折腾还不如还部分房贷，轻装上阵做个心无旁骛的打工人！

对楼市未来走向的不确定，导致了买房人持续观望。

高层表态：中共中央政治局4月29日召开会议

针对房地房：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

各地纷纷开始楼市自救

全国已有110多个城市出台房地产政策百余条，调控政策从三四线城市扩大至二线。

全国已有10个省会城市出台了救市政策，分别是郑州、哈尔滨、福州、兰州、昆明、南宁、银川、南京、长春、沈阳。

房贷利率触底，银行也放弃躺着赚钱了

4月末，在A股上市的42家银行全部公布了一季度报表。42家银行一季度利润合计是5625亿元，较2021年同期增长8.71%，平均每天净赚63.20亿元。42家银行当中，有16家银行净利润增速超过20%。

银行如此高的利润增长率，离不开购房者们的房贷贡献。但楼市调控少不了银行的助力，银行也要放弃躺着赚钱的方式了。

目前南京的房贷利率，已经有少数银行可做基准4.6%了，多数都在5%以内！全国其他一二线城市的房贷利率也在降降降，不部分城市的房贷利率都在5.3%以内了。

写在最后：

南京楼市的分化也许不是从救市开始，但在救市之下，我们更能看清楼市的裂痕！

NO.1壹

哈喽各位老铁，最近作者工作调动，忙于内卷，所以连着两个月都没有更新公众号。

这两个月的感触确实有很多，但由于时间仓促，我不想潦草的将所思所感呈现在大家面前。

现在开始继续更新，感谢大家的支持，也请大家多多理解！

NO.2贰

先聊宏观

中国楼市，一直都是政策占主导。

回顾近15年来，中国楼市出现四次危机：

第一次：2008年

第二次：2012年

第三次：2014年

第四次：2022年

起起落落之间，都离不开各类组合拳的调控。

通过观察：2021年10月（-0.76%）和2014年7月（-0.8%）都是周期中月环比低点，不同的点在于：

2014年（V型）

14年9月的“9·30”房贷新政的出台使得全年楼市迎来转折点，而后公积金政策调整、央行降息等一系列政策组合拳的叠加效应筑稳市场回暖根基，11月成交量年内首次同比增长，月环比跌幅开始快速收窄。

2022年（W型）

反观，2021年11月之后月环比跌幅也在缓慢收窄，但现在又有反复例如，2022年2月（0.34%）、2022年2月（0.4%）。

导致这种趋势主要原因为：全国救市和地方自救的区别。

08年和14年一旦市场达到谷底，马上就有全国性的救市政策出台（08年底的7折利率，14年的930救市政策及15年去库存），效果就是V型反弹。

而2022年，南京以地方救市为主，看似猛如虎，但对比全国性救市，地方救市还是没起到决定性作用。

一方面，各个城市放松步调无法一致，无法形成幅度上涨预期；

另一方面，地方性救市无法灵活使用功能强大的货币化手段，比方说打折利率和棚改。

其实，在2014年房价跌成狗的年代，很多城市没有限购和限贷，2015年依然房价一飞冲天。

换句话说，如果房价预期不涨且没有行之有效的货币手段，限贷、限售、限购的放松，相当于放了个寂寞。

所以，全国性救市来帮助恢复信心势在必行。

一、引导房价上涨预期，给买房人勇气

二、增加工资收入水平，给买房人底气

NO.3叁

再聊微观

最近，拜访了南京的一些售楼处，销售员常向我抱怨，第一是缺客户，第二是客户缺钱；

几个开发商领导也表示：南京公司2021年起以后拿的很多项目都是亏的，而且往往是巨亏。

伴随着南京市面上也逐渐出现了烂尾楼，可以说在南京买地的房企惨的不像样。

而南京的楼市操盘手官老爷们日子也不好过，本以为手上的工具箱都是双王、4个2，打出来吓买房人一跳，生怕房价随之水涨船高，所以唯唯诺诺小心翼翼不敢用。

结果那些不敢轻易使用的“核武器”在市场规律和经济下行面前，竟无法扭转局势，所以操盘手也慌了。

其一，

从土地操盘角度，南京目前土地出让节奏快，导致新房存量较大。

清仓式的出让，后续就是长时间的疗伤，不讲策略、不看行情，清仓供地，市场哪能接受得了。

更可怕的是，zf把地卖完后，就更没心思继续投入基建配套了。所以我提议：存量大的地方，出让节奏可以放缓，去库存为主。

其二，

南京没有支柱产业的有效带动，到处建学校、地铁，炒概念，产业却跟不上，眼下的事情：

• 把已在建的项目、引进的资源用心搞好，尽可能不要延期了。
  
• 已规划未开工的项目，钱到位了再开工。
  
• 重大规划适度缩减开支，尽可能先做出来一定成果。
  

文章的最后，还是值得表扬一下，南京二手房的成交数据。

对比苏州杭州算是可圈可点，二手房成交量其实是衡量一个城市实际有效人口的核心指标，这点上南京长年压倒杭州，苏州，有效人口的支撑更多的还是对南京城市未来的信心。

时间已经进入2022年四季度中旬，南京楼市经过上半年各种花式托底，没有改变市场行情，房地产整体无论成交量还是价格都在继续下探。

链家网最新数据显示，截至10月7日，挂牌已经达到了13.48万套。也即过去半年，南京的二手房挂牌量增加了1.61万套。

与南京一样，炒房客挂牌量离场的城市，同样发生在其热点城市，而且多数比南京 还厉害，比如重庆、武汉、青岛、苏州、成都、佛山。意味着当下的中心城市，在成交量与房价转向的当下，都遭遇着投资客挂牌离场、落袋为安的局面。

细心观察这一轮周期，不难发现这样一个现象：成熟区相比新城区、远郊区、都市圈更抗跌，因为成熟区入住率很高，投资客少，价值主要基于当下的资源，未来不确定性小，遇到市场情绪波动抛盘小，区域加推新盘少；而新城区（尤其是非一线新城区）、远郊区、都市圈，一般入住率较低，投资客多，价值依附未来发展的资源或其他板块的外溢，经济周期影响大，遇到市场情绪波动抛盘大，或者区域加推新盘多。

是否要上车，是否要去抄底，这是好多在观望的购房人思考的问题。

1、南京的限售政策调整，从“办证满三”到“备案满三”，提前解禁了一大批投资客，尤其是新楼盘集中的江北核心区和河西南等新城区，短期受到的冲击较大，因为二手次新房和新房同时在增加供应量。

2、由于房产的居住属性、居住价值已经成为当下购房者的主要考量，那么成熟度高的地段、品质高的住宅，往往更占优势，谁都想住一个地段方便（或稀缺）的好房子，所以他们更抗跌。

3、成熟区的房子不稀缺，稀缺的是成熟区还能有品质的好房子，所以像金陵雅颂居、海玥名都、中航金城一号等近阶段表现非常好；新城区新房不稀缺，稀缺的是品质脱颖而出的新房，这也是未来的方向所在。

4、除非孩子确实需要上学，其他情况学区因素在购房考量中的占比大幅降低，比如之前有人宁可买学区好、品质差的房子以便增值，也不买品质好、学区弱或不确定的房子，现在基本不会了。

5、当下的逻辑大家已经清楚，关键是未来。有些新板块短期供应量激增引发价格回落，但未来供应量会缩减，且仍然是发展重心，在经过价格回调之后，看上去很“恐慌”，其实已经跌出机会。

6、如果说抄底，那机会肯定还是在核心新城区，尤其对于部分刚需而言，曾经河西南甚至江北核心区的门槛摸不到，现在可以从容上车，进入核心新城区，甚至还可以挑一下户型和品质，这个机会很难得，解决自住的同时进入核心新城区，怎么看也不会吃亏。还有就是资金到位的改善客了，这个时候无论新房还是二手，都可以挑挑品质，人选房子，不再是房子选人。既然是改善，就改得好、改到位，不用再随便一个楼层就慌忙上车，贷款利率也低。

7、从新一轮南京城市规划看，河西、南部新城、江北新区和城中依旧是南京的四大核心所在，从中合围、与之毗邻的板块也值得看好，而如果自身的活动范围确实不在上述片区，则尽可能选区域能级最高的板块品质较好的房子。淡季抄底，千万不要只图价格便宜，更要看中未来的价值和流动性。